Verlangt der Erwerber einer Immobilie großen Schadensersatz, so muss er sich die im Zusammenhang mit dem Erwerb empfangene Eigenheimzulage nicht im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen.
In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit beanspruchten die Kläger “großen Schadensersatz”, indem sie das von der Beklagten erworbene Reihenhaus zurückgeben und Ausgleich dafür haben wollen, dass ihren Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums nach dessen Rückgabe kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.
Dieser Gegenwert entspricht grundsätzlich der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein auf Grund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein. Denn es wird nach der Rechtsprechung vermutet, im synallagmatischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. Diese Annahme beruht auf dem Geschäftswillen der Vertragsparteien. Im Verlust der Kompensationsmöglichkeit für die Aufwendungen durch die Rückgabe der Wohnung liegt der Nichterfüllungsschaden.
Der sich auf dieser Grundlage ergebende Schaden ist nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte, zu berechnen. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung nach Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d.h. den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind die Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen.
Zu den danach in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen können grundsätzlich auch solche staatlichen Zuwendungen und Förderungen gehören, die der Geschädigte im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums erhalten hat. Die von den Klägern vereinnahmte Eigenheimzulage stellt allerdings keinen Vorteil dar, den sie sich bei der Berechnung des erstattungsfähigen Schadens anrechnen lassen müssen.
Für die Kläger besteht, so der Bundesgerichtshof, selbst dann kein nach obigen Grundsätzen anzurechnender Vorteil, wenn sie die als Eigenheimzulage gezahlten Beträge behalten dürfen. Das folgt aus dem Zweck der Eigenheimzulage und den für ihre Gewährung nach dem EigZulG maßgeblichen Regelungen.
Bei der gemäß § 19 Abs. 9 EigZulG inzwischen abgeschafften Eigenheimzulage handelte es sich um eine staatliche Leistung mit dem Ziel, die Vermögensbildung – auch im Hinblick auf die private Altersvorsorge – durch den Erwerb eigengenutzten Wohneigentums insbesondere für sog. Schwellenhaushalte mit geringerem Einkommen und Familien mit Kindern zu fördern. Dieser, an die Eigennutzung von Wohnungseigentum geknüpfte Zweck wird verfehlt, wenn der durch die Eigenheimzulage geförderte Eigentumserwerb rückabgewickelt wird und der Erwerber das Wohnungseigentum wieder verliert. Er kann dann nur noch durch den Erwerb eines anderen Wohnobjektes erreicht werden. Hierfür erhält der Erwerber gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 EigZulG indes keine (erneute) Förderung, wenn und soweit er die für den Ersterwerb gewährte Eigenheimzulage nicht zurückzahlen muss.
Müssten sich die Kläger bei dieser Konstellation die Eigenheimzulage auf die ihnen im Wege des Schadensersatzes zu erstattenden Aufwendungen für den Erwerb des Wohnungseigentums anrechnen lassen, so wäre ihnen der Vorteil staatlicher Wohnungseigentumsförderung endgültig genommen, obwohl sie die persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für die Gewährung einer solchen Förderung erfüllen. Eine solche Folge wäre mit dem Grundsatz nicht zu vereinbaren, dass der Geschädigte im Rahmen des “großen Schadensersatzes” wirtschaftlich so zu stellen ist, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gestanden hätte. Denn sie würde den Klägern nicht einen ihnen trotz der Nichterfüllung verbleibenden übermäßigen Vorteil nehmen, sondern wegen des gescheiterten Wohnungseigentumserwerbs zu einer durch die Erstattung der Erwerbskosten nicht kompensierten Belastung führen, die ihnen nach den allgemein für die Vorteilsausgleichung geltenden Grundsätzen nicht zugemutet werden darf. Hinzu kommt, dass die Beklagte durch eine Anrechnung der Eigenheimzulage auf die im Wege des Schadensersatzes den Klägern zu erstattenden Erwerbskosten unbillig entlastet würde. Sie, und nicht die Kläger, käme dann faktisch in den Genuss der Eigenheimzulage, um deren Betrag sich der zu erstattende Schaden verringern würde. Das wäre mit dem auf die Bildung von eigengenutztem Wohnungseigentum gerichteten Zweck der Eigenheimzulage nicht in Einklang zu bringen und würde die vom Gesetzgeber mit der Fördermaßnahme verfolgten Ziele geradezu in ihr Gegenteil verkehren.
An alledem ändert sich nichts durch den Umstand, dass der Gesetzgeber die Eigenheimzulage gemäß § 19 Abs. 9 EigZulG zwischenzeitlich abgeschafft und die staatliche Förderung der Wohnungseigentumsbildung eingestellt hat. Daraus folgt lediglich, dass die Kläger jetzt nicht mehr in den Genuss einer Eigenheimzulage kommen würden. Maßgeblich für die Schadensberechnung ist hingegen die Differenz zwischen ihrem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen und dem Vermögen, das sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätten. Der sich danach bei der Ermittlung der Vermögensdifferenz zu ihren Gunsten auswirkende Vorteil der Eigenheimzula-ge entfällt nicht dadurch, dass sie ihnen jetzt nicht mehr gewährt werden würde.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 2009 – VII ZR 233/08